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Mieten im Land Salzburg bleiben stabil, Wohnbeihilfe wird ausgeweitet
Mieten bleiben stabil, Wohnbeihilfe wird ausgeweitet
Raus: Mehr gute als schlechte Nachrichten für Mieter/innen im Jahr 2004
LK Ÿ Stabile Mieten am freien Markt und im geförderten Wohnbau. Wohnbeihilfe für 2.000 zusätzliche Wohnungen. Verbesserungen für Mieter, die eine Kaufoption für ihre Wohnung haben. Salzburgs Wohnbaureferent Landesrat Dr. Othmar Raus sieht das Jahr 2004 positiv für Salzburgs Mieter. Jedoch: Der vom Bundesministerium für Finanzen betriebene Verkauf der Bundeswohnungen sorgt in 1.600 Haushalten für Sorgen und bei Streitigkeiten besteht schneller teure Rechtsanwaltspflicht für Mieter, gab Landesrat Raus heute, Mittwoch, 14. Jänner, bei einem Informationsgespräch bekannt.
Immer mehr Salzburger Familien entscheiden sich für Mietwohnungen. Die Zahl der Mieterhaushalte ist in den vergangenen zwölf Jahren um 32 Prozent gestiegen. 77.300 Haushalte leben heute in einem Mietverhältnis. Das entspricht bereits jedem dritten Haushalt. Knapp 29.000 sind geförderte Mietwohnungen.
Bei diesen 29.000 Miethaushalten werde es 2004 kaum Mietsteigerungen geben. Die neuen Mietzinsvorschreibungen der gemeinnützigen Bauvereinigungen für 2004 liegen der Wohnbauförderungsabteilung zum großen Teil bereits vor. Allgemeiner Trend: Durch die Entwicklung auf dem Zinsensektor sollte es generell keine großen Änderungen geben. Wenn es vom System der Förderung bedingt zu Erhöhungen kommt, sollten diese – von Einzelfällen abgesehen – relativ moderat ausfallen.
Bereits mit 1. Oktober 2003 sind die Zinssätze für die Bankdarlehen teilweise erheblich gesenkt worden. Bei neueren Förderungen (seit Oktober 1995) nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 beträgt der Zinssatz nun 3,625 Prozent, bei älteren Förderungen 4,3 Prozent. Teilweise wurde diese Senkung unmittelbar bereits weitergegeben, in anderen Fällen wird der Effekt der Zinsensenkung bei der Jahresabrechnung weitergegeben. Ab 1. Jänner 2004 kommt es daher nur mehr bei jenen Gemeinnützigen Bauvereinigungen bzw. Bauvorhaben nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1990 zu Mietensenkungen, wo die Zinssatzänderung nicht bereits zum 1. Oktober 2003 wirksam geworden ist. Dieser Entwicklung können aber teilweise auch leichte Erhöhungen von Mieten durch die systembedingte Absenkung von Annuitätenzuschüssen gegenüberstehen. Keinen Einfluss hat die Wohnbauförderung bekanntlich auf die notwendige Anpassung (Erhöhung) von Betriebskosten.
Ab dem 21. Jahr höhere Mieten
Bei den älteren Wohnbauförderungsgesetzen (WFG 1968) ist vereinzelt zu beachten, dass es dann zu einer deutlicheren Erhöhung der vorgeschriebenen Mieten kommen kann, wenn die Annuität der zurückzuzahlenden Förderungsdarlehen ab dem 21. Jahr der Laufzeit von ein Prozent auf 3,5 Prozent angehoben wird.
Das allgemein günstige Mietniveau in den Wohnungen der gemeinnützigen Vereinigungen hat eine Schattenseite: Sollten die Zinsen in den Jahren nach 2004 ansteigen, werden auch die Wohnungsmieten höher.
Die Mieter/innen werden im Falle einer Erhöhung der Miete eingeladen, einen Antrag auf Wohnbeihilfe einzubringen bzw. bei laufenden Wohnbeihilfen eine Änderung der Wohnbeihilfe zu beantragen. Einkommensschwächeren Haushalten kann damit geholfen werden. Entsprechende Formulare werden von der Wohnbauförderungsabteilung auf Anfrage zugesendet, können von den gemeinnützigen Bauvereinigungen bezogen werden oder sind im Internet unter www.salzburg.gv.at unter dem Link „Bauen und Wohnen“, „Formulare“, zu finden. Die Einbringung kompletter Ansuchen beschleunigt die Bearbeitung erheblich.
Stabile Mieten auch auf dem freien Markt
Die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt sind in Salzburg weitgehend stabil. Dies geht aus den Ergebnissen des Immobilienpreisspiegels hervor, der von der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herausgegeben wird. Dabei zeigt sich, dass 1999 das durchschnittliche Niveau der Kaltmiete einer Wohnung in der Stadt Salzburg bei sechs Euro pro Quadratmeter lag. 2003 weist der Immobilienpreisspiegel für eine vergleichbare Wohnung einen Quadratmeter-Kaltmietpreis von 6,20 Euro aus. Dies spiegelt eine vierprozentige Steigerung in vier Jahren wider. Diese Steigerung ist damit unter der Inflationsrate. Bemerkenswert ist, dass in den Jahren vor 1999 das Mietniveau um rund 16 Prozent gesunken war. Das bedeutet, dass es nun bereits vier Jahre lang gelungen ist, die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt auf einem für Salzburg niedrigen Niveau zu stabilisieren.
Das Mietenniveau auf dem freien Markt im Bundesland Salzburg hängt entsprechend der Marktlogik ganz entscheidend vom Wohnungsangebot und der Wohnungsnachfrage ab. Die jüngsten Volkszählungsergebnisse zeigen es ganz deutlich: Salzburgs Bevölkerung wächst. Dazu kommt insbesondere in den städtischen Ballungsräumen der vermehrte Bedarf nach Wohnungen für Singles. Da es auch einen natürlichen Wohnungsschwund durch Abriss und Wohnungszusammenlegung gibt, wird die Wohnungspolitik vor große Herausforderungen gestellt. Soll ein stabiles Mietpreisniveau garantiert werden, ist eine hohe Neubautätigkeit bei Mietwohnungen notwendig, damit der Markt im Gleichgewicht bleibt. Die Wohnbauförderung hat dafür gesorgt, dass in Salzburg weiter Wohnraum entsteht. In den vergangenen fünf Jahren wurden damit in Salzburg mehr als 3.500 neue Mietwohnungen errichtet. Und im heurigen Jahr entstehen 537 neue Mietwohnungen einzig mit Hilfe der Salzburger Wohnbauförderung. Durch die auch im Bundesländervergleich überdurchschnittlich hohe Neubautätigkeit in Salzburg kann ein stabiles Preisniveau am Wohnungsmarkt sichergestellt werden.
Wohnbeihilfe für 2.000 zusätzliche Haushalte ab 2004
Eine bestehende Ungerechtigkeit auf dem Wohnungsmarkt soll Schritt für Schritt reduziert werden. Bislang können nur die Mieter im geförderten Wohnbau Wohnbeihilfe beziehen. Am 4. Februar soll der Salzburger Landtag eine umfassende Novelle zum Wohnbauförderungsgesetz beschließen. Diese wird im Herbst 2004 in Kraft treten und bringt viele Verbesserungen, insbesondere auch für Mieter/innen. Das neue Wohnbauförderungsgesetz sieht als wohl wichtigste Neuerung erstmalig Wohnbeihilfe auch für die Mieter vor, die in einer nicht geförderten Mietwohnung leben. Die Ausweitung ist im Sinne des Regierungsübereinkommens und unter Rücksicht auf die vorhandenen Gelder vorsichtig gestaltet, jedoch ein erster Schritt in die richtige Richtung. Voraussetzung für die erweiterte Wohnbeihilfe ist ein unbefristeter, schriftlicher Mietvertrag. Ferner muss das Mietverhältnis schon mehr als drei Jahre bestehen. Außerdem darf die Miete den Salzburger Richtwert nicht übersteigen, der derzeit bei 5,96 Euro pro Quadratmeter liegt. In der Praxis bedeutet dies, dass rund 2.000 Salzburger/innen in Zukunft die Möglichkeit haben, in schwierigen finanziellen Situationen auf Wohnbeihilfe als wichtige soziale Unterstützung zurückgreifen zu können. Die erweiterte Wohnbeihilfe wird einkommensabhängig berechnet und ist fast gleich hoch wie die normale Wohnbeihilfe. Bislang kann die Wohnbeihilfe lediglich von den knapp 29.000 Mietern in geförderten Mietwohnungen bezogen werden.
Bessere Wohnbeihilfe für sanierte Wohnungen
Derzeit wird Wohnbeihilfe nur für Mieter von geförderten Mietwohnungen gewährt. Ist eine Mietwohnung nach Abzahlung des Förderdarlehens ausfinanziert, kann nach der geltenden Rechtslage keine Wohnbeihilfe mehr gewährt werden. In Zukunft wird in vielen dieser Fälle erweiterte Wohnbeihilfe gewährt werden können.
Der Status einer geförderten Mietwohnung bleibt aber auch aufrecht, wenn nach Ausfinanzierung der Errichtungskosten eine geförderte Sanierungsmaßnahme gesetzt wurde. In diesen Fällen kann auch schon nach geltender Rechtslage Wohnbeihilfe bezogen werden. Diese Wohnbeihilfe für sanierte Wohnungen ist jedoch derzeit sehr gering, da als Berechnungsbasis nicht die Errichtungskosten, sondern nur die geringeren Kosten für die Sanierungsmaßnahme herangezogen werden.
Miete-Kauf-Wohnungen erfreuen sich zu Recht großer Beliebtheit, ermöglichen sie doch vielen Familien mehr Flexibilität. Attraktiv sind Miete-Kauf-Wohnungen auch wegen einer kleinen Mehrwertsteuer-Begünstigung. Auf der Suche nach neuen Sparmöglichkeiten hatte es die Bundesregierung gerade auf diese Steuerbegünstigung abgesehen. Bei der Beschlussfassung des neuen Umsatzsteuergesetzes hätte entsprechend der im Nationalrat behandelten Regierungsvorlage die Umsatzsteuerbegünstigung gestrichen werden sollen. Mit einem Schlag hätten sich Miete-Kauf-Wohnungen um zehn Prozent verteuert. Das Land Salzburg konnte durch Abgabe einer negativen Stellungnahme im Begutachtungsverfahren diese neue Sparmaßnahme der Bundesregierung auf Kosten der Mieter und Wohnungskäufer verhindern. Der gemeinsame Protest mit den Bauträgern hatte Erfolg. In letzter Lesung wurde dieser Gesetzesvorschlag im Nationalrat gestrichen.
Verbesserungen bei Miete-Kauf-Wohnungen
Das neue Wohnbauförderungsgesetz nimmt auf die sich ändernden Marktverhältnisse Rücksicht und schafft viele Verbesserungen. So wird in Zukunft nicht nur dem Erstmieter, sondern auch allfälligen Nachmietern die Kaufoption ermöglicht. Zum zweiten wird für den Mitfinanzierungsbeitrag, der von Kaufwilligen zu Beginn des Mietverhältnisses gefordert wird, eine Obergrenze eingezogen. Dies ist eine große Verbesserung für die Konsumenten, da in der Vergangenheit höchst unterschiedliche und oft auch überzogene Mitfinanzierungsbeiträge verlangt wurden.
In Österreich garantieren das Mietrechtsgesetz und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ein sehr hohes Schutzniveau für die Mieterinnen und Mieter. Im Konfliktfall müssen mietrechtliche Ansprüche notfalls vor Gericht durchgesetzt werden. Auf mietrechtliche Auseinandersetzungen ist das so genannte Außerstreitgesetz anzuwenden. Im Gegensatz zum normalen zivilgerichtlichen Verfahren bringt das Außerstreitgesetz den Parteien vor Gericht einige Vorteile. Das Verfahren insgesamt ist einfach und unkompliziert, die Verfahrenskosten können ganz im Sinne des Mieterschutzes gerecht aufgeteilt werden, die Verfahrensdauer ist kürzer. Das derzeit gültige Außerstreitgesetz stammt jedoch noch aus der Kaiserzeit und ist hoffnungslos überaltert. Längst überfällig war die heuer beschlossene Neufassung des Außerstreitgesetzes, die mit 1. Jänner 2005 in Kraft treten wird. Jedoch gilt, dass ab In-Kraft-Treten sogar anhängige Verfahren nach dem neuen Verfahrensrecht abzuhandeln sind, daher müssen Mieter schon heute auf die Änderungen vorbereitet sein. Änderungen gibt es vor allem in der Frage der Vertretungsbefugnis. Derzeit besteht im Verfahren außer Streitsachen keine Anwaltspflicht. Mieter können sich vor Gericht selber vertreten oder – was häufig geschieht – sich von rechtskundigen Konsumentenschützern und Mietrechtsberatern aus den Mieterschutzorganisationen vertreten lassen. Die Eigenvertretungsbefugnis gilt in Zukunft nur noch in Verfahren erster und zweiter Instanz. In der dritten Instanz (im Revisionsrekursverfahren) besteht in Zukunft Anwaltspflicht. Die Vertretungsbefugnis für Interessenvertreter aus Mieterschutzorganisationen bleibt jedoch auch in der 3. Instanz erhalten. In der Frage des Kostenersatzes wird in Zukunft gelten, dass die unterlegene Partei grundsätzlich die Kosten (auch für eine Vertretung) der obsiegenden Partei zu tragen hat. Jedoch kann das Gericht aus Billigkeitsgründen und im Interesse des Mieterschutzes davon abgehen und die Kosten auch anders aufteilen.
Änderungen für Mieter der BUWOG
An private Investorengruppen wird die BUWOG und damit die entsprechenden Salzburger Wohnungen verkauft. „Wir hätten regional organisiert, dass gemeinnützige Bauvereinigungen die Wohnungen übernommen hätten. Das wäre für die Mieter wesentlich besser gewesen“, sagte Landesrat Raus und geht davon aus, dass die privaten Investoren ihr eingesetztes Kapital wieder verdienen wollen. Der Druck auf die Mieter wird steigen. Neuerlich zieht der Bundesminister für Finanzen, Mag. Karl-Heinz Grasser, 60 Millionen aus den Wohnungsgesellschaften des Bundes ab. Das Geld (insgesamt bereits 250 Millionen Euro) fehlt nun im Wohnbaukreislauf.
Landesrat Raus hatte Finanzminister Grasser mehrmals das Angebot unterbreitet, die BUWOG-Wohnungen in Salzburg (1.626 Wohneinheiten) nicht an private Investoren, sondern an die Salzburger gemeinnützige Wohnungswirtschaft zu veräußern. Diese ist bereit, die Wohnungen zu kaufen und im Sinne der Gemeinnützigkeit auch weiterzuführen. Raus wies darauf hin, dass die Wohnungen mit finanzieller Unterstützung der Wohnbauförderung errichtet worden sind und diese Darlehen noch viele Jahre laufen werden.
Da es nun zur Übernahme der Wohnungen durch private Investoren kommen dürfte, legte Raus Wert darauf, dass die Rechte der Mieter/innen wie bisher aufrecht bleiben. Allerdings ist das nur die zweitbeste Lösung. Raus: „Die Rechte der Mieterinnen und Mieter sind am besten gesichert, wenn es zu einem Eigentümerwechsel zu den gemeinnützigen Bauvereinigungen käme.“ Zwar sind die Absicherungen für bestehende Mietverträge auch bei einem Verkauf an Private zu einem Großteil gegeben, Eintrittsrechte und andere Absicherungen für den Bestand günstiger Mietwohnungen sind aber am besten bei gemeinnützigen Genossenschaften garantiert.
Allgemein wird davon ausgegangen, dass von den Investoren vor allem die Spielräume bei der Eigenkapitalverzinsung und der Erhaltungsbeiträgen genutzt werden. Dies führt in vielen Fällen zu höheren Wohnkosten der Mieter. i8-43
Quelle: Salzburger Landeskorrespondenz, 14.01.2004
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