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Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen
Die Eigentumswohnung richtig bewerten
Raus: 40.000 Beratungen des SIR in zehn Jahren „Salzburger kalkulieren immer vernünftiger“
LK • 40.000 Wohnberatungen in zehn Jahren kann das Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen (SIR) nachweisen. Deswegen weiß man, welche Probleme auf dem Wohnungsmarkt herrschen. Abseits von Statistiken kennt man aus der Praxis die konkreten Wünsche der Kaufwilligen und der potenziellen Mieter. Die vergangenen Jahre zeigten vor allem, dass der Wert von gebrauchten Eigentumswohnungen nach wie vor überschätzt wird. Vor allem bei Ehescheidungen führt dies immer wieder zu dramatischen Problemen. „Die gute Nachricht: Die Mehrzahl der Salzburger kalkuliert heute immer vernünftiger“, sagte heute, Donnerstag, 22. Jänner, Wohnbaureferent Landesrat Dr. Othmar Raus bei einem Informationsgespräch.
Reinhard Uray, Wohnberater im SIR, kennt die Praxis aus tausenden Gesprächen. Ein Thema fällt ihm in den vergangenen Monaten besonders auf: Auf Grund der stabilen Preise auf dem Wohnungsmarkt überschätzen Wohnungseigentümer den Wertzuwachs ihrer Wohnung. Dies wird vor allem bei Ehescheidungen zum Problem.
Trennung und Eigentum
Während des großen Wohnbaubooms in Salzburg Mitte der 90er Jahre gelang es der Wohnbaupolitik, die Preise auf dem Salzburger Wohnungsmarkt wieder in den Griff zu bekommen. Vor allem Ehepaare, die zu Beginn der 90er Jahre eine Eigentumswohnung kauften, zahlten damals noch sehr hohe Preise. „Nicht selten sehen wir nun solche Ehepaare wieder, die sich nun, nach rund zehn Jahren, scheiden lassen. Dabei stellt sich zwangsläufig die Frage nach der Aufteilung der Güter und damit der Wohnung.“ Uray warnt davor, den Wert der Wohnung zu überschätzen. „Ehescheidungen führen immer zu schweren finanziellen Problemen. Gerade wer eine Wohnung zu Zeiten hoher Immobilienpreise gekauft hat, darf nicht davon ausgehen, dass diese nun in gebrauchtem Zustand größere Werte repräsentiert. In Wirklichkeit sind die Preise für neue Wohnungen in den vergangenen Jahren gesunken und die für gebrauchte Wohnungen liegen noch einmal darunter.“ Der Wert der gebrauchten Wohnung wird hoffnungslos überschätzt, durch einen „Rosenkrieg“ werden diese Werte oft vernichtet. Besonders verhängnisvoll wird die Situation, wenn beide aus der Wohnung ausziehen wollen, da sie nun für einen zu groß ist. Das ist nämlich aus der Sicht der Wohnbauförderung nicht möglich: Das Land zahlt nur Zuschüsse zu den Rückzahlungsraten an Banken, wenn die Wohnung tatsächlich vom geförderten Haushalt bewohnt wird. Steht eine Wohnung leer, droht der Verlust der Förderung durch Kündigung.
Nicht ewiger Wertzuwachs
Dieses Problem stellt sich nicht nur bei Ehescheidungen, wenn auch in diesem Fall dramatisch. Sehr oft wird beim Kauf einer Wohnung falsch kalkuliert, was die Wohnung in Zukunft wert sein wird. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass durch den Kauf einer Wohnung eine Anlage besteht, die konstant an Wert gewinnt. Vielmehr handelt es sich bei einer Wohnung, wie bei jedem anderen Gebrauchsgegenstand um ein Produkt, das durch die Benützung an Wert verliert. Bewegungen der Preise auf dem Immobilienmarkt können sehr wohl nach oben, aber auch nach unten gehen. Gerade die vergangenen zehn Jahre zeigten, dass heute bei weitem nicht mehr die Preise erzielt werden können, die einst bezahlt wurden. Deswegen sind auch weitgehende Fremdfinanzierungen der Wohnung nicht immer vernünftig: Denn der Wertzuwachs der Wohnung ist keineswegs in der Lage, die laufenden Kreditzinsen abzugleichen.
Bessere Kalkulationen
Grundsätzlich stellte Uray aber fest, dass es in den vergangenen zehn Jahren zu einem stärker werdenden Bewusstsein für die Notwendigkeit einer soliden Finanzierung gekommen ist. Uray erinnert sich, dass noch vor sechs Jahren sehr oft Personen ohne finanziellen Hintergrund von ihm erwarteten, dass er ihnen die Finanzierung einer Eigentumswohnung vorrechne. „Das war nicht möglich und das ist nicht möglich“, sagte Uray, der vor riskanten Finanzierungen warnt. Grundsätzlich stellte er aber fest, dass „die Interessenten wesentlich vernünftiger werden“. Immer öfter könne er Personen ohne ausreichenden finanziellen Hintergrund überzeugen, dass Miete eine vernünftigere Lösung für sie sei, als sich hoffnungslos zu verschulden.
Eigentum bleibt der Wunsch
Im Hintergrund bleibt dabei aber die eindeutige Tendenz: Die Salzburger sind ein „Volk von Eigentümern“. Das bemerkt Uray in seinen Beratungen. Nach wie vor wird die Eigentumswohnung angestrebt. Miete wird aber immer häufiger aus Gründen der Finanzierbarkeit gewählt. Sehr oft wird als Übergangslösung heute Miete-Kauf-Wohnungen eine Chance gegeben.
Unterschiedliche „Wohn-Kulturen“
Dieser Trend zu den Miete-Kauf-Wohnungen zeigt laut Uray auch, dass man die kulturelle Zusammensetzung von Siedlungen bei der Wahl seiner Wohnung bedenken sollte. Miete-Käufer und normale Mieter in einem Wohnblock gehen oft sehr unterschiedlich mit ihren Wohnungen um. Während Miete-Käufer tendenziell davon ausgehen, ein Leben lang in der Wohnung zu bleiben, ist beim Mieter oft die Identifikation mit der Wohnung geringer. Daraus ergeben sich unterschiedliche Ansichten, wie sehr man sich für die gemeinsame Anlage engagieren soll. „Das führt nicht selten zu Konflikten, die man in der Siedlung ausreden muss“, so Uray.
Nachträgliche Gebührenforderungen
Ganz massiv war im SIR auch zu spüren, als das Justizministerium vor wenigen Monaten kurzfristig seine Rechtsansicht zur Eintragung von Pfandrechten in das Grundbuch änderte. Bekanntlich drohten von einem Tag auf den anderen rund 4.000 Salzburger Familien Nachzahlungsvorschreibungen von bis zu 7.000 Euro. Erst das Eingreifen von Landesrat Othmar Raus hat nun dafür gesorgt, dass keine weiteren Zahlungsaufforderungen ausgeschickt wurden. Ein ganzer Jahrgang ist bereits auf diese Weise verjährt und muss sich nicht mehr vor Aussendungen des Justizministeriums fürchten. In Salzburg haben sich die Betroffenen in der „Plattform gegen den Gebühren-Nepp“ organisiert. Die Plattform hat bereits mehr als 500 Unterschriften gegen den nachträglichen Gebühren-Nepp gesammelt. Raus kündigt an, dass er sich als Wohnbaureferent weiter für eine gerechte Lösung im Sinne der bestehenden Übereinkommen zwischen Land Salzburg und dem Bund einsetzen und die Anliegen der Plattform weiterhin unterstützen werde.
Sein erster Verhandlungserfolg bei Minister Böhmdorfer lässt Hoffnung auch für die restlichen Jahrgänge 1999 bis 2003 und hoffentlich auch für die Zukunft schöpfen. Um endgültige Sicherheit für die Wohnungskäufer zu erreichen, ist weiter Druck von Salzburg aus nötig. Denn gerade Familien mit größeren geförderten Wohnungen sind am stärksten von den Forderungen Böhmdorfers betroffen.
Die Plattform wird, unterstützt durch Salzburger Abgeordnete und durch die bereits gesammelten mehr als 500 Unterschriften, eine Petition im Nationalrat einbringen. Seit einer Woche kann man unter www.wirwehrenuns.com auch online unterschreiben.
45 Minuten, die sich lohnen
Ein persönliches Beratungsgespräch in der Wohnberatung des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen (SIR) dauert durchschnittlich 45 Minuten. Im Vergleich zur Lebensdauer einer Wohnung nur ein Augenblick – aber ein sehr wichtiger, geht es doch um wichtige Informationen vor Entscheidungen in Fragen wie „Wie wohne ich in den kommenden Jahren? Mit welchen Wohnkosten habe ich zu rechnen? Was muss ich bei einem Wohnungskauf beachten? “ etc.
40.000 Beratungen
Als vor nunmehr zehn Jahren als Ergebnis einer Aufgabenreform des Salzburger Landes-dienstes die Beratung in Wohnungsfragen aus der Landesverwaltung ausgelagert wurde und die Landesregierung das SIR mit den Aufgaben der Wohnberatung betraute, konnte niemand wirklich die Erfolgsstory voraussehen, auf die der Bereich Wohnberatung des Instituts heute zurückblicken kann. Die Zahlen sprechen für sich: Das Wohnberatungsteam des SIR war in den zehn Jahren in mehr als 40.000 Beratungsgesprächen (persönliche Gespräche, telefonische Beratungen, Beantwortung von E-Mails) bemüht, Wohnungsinteressenten als unabhängige und neutrale Beratungseinrichtung im Auftrag des Landes Salzburg bei der Lösung ihrer ganz speziellen Wohnungsfrage zu unterstützen und über Förderungsmöglichkeiten kostenlos zu beraten.
Zahlreiche Publikationen
Zweifellos die erfolgreichste Broschüre im SIR ist das SIR-Konkret „Wohnbauförderung in Salzburg“. Die Broschüre erklärt die verschiedenen Förderungssparten des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes. Die Broschüre wird seit Beginn der Beratungstätigkeit produziert und erfreut sich seit jeher starker Nachfrage der Bürger, Bauträger und Banken. In den ersten Jahren wurde die Broschüre in vielen Auflagen außer Haus produziert, wobei Änderungen der Wohnbauförderung durch Beiblätter dargestellt werden mussten. Seit einigen Jahren wird dieses SIR-Konkret im Haus produziert, wobei jede Änderung unverzüglich eingearbeitet wird. Die Gesamtauflage des SIR-Konkrets „Wohnbauförderung in Salzburg“ betrug in den vergangenen zehn Jahren ca. 80.000 Stück.
Ebenfalls großer Nachfrage erfreut sich das seit 1997 publizierte SIR-Konkret „Checkliste Wohnungskauf“. Diese mittlerweile 56-seitige Broschüre behandelt rechtliche Aspekte zum Kauf einer Wohnung, unter anderem Erklärungen zum BTVG, zu Grundbuchsauszügen, zur Gewährleistung, Fragen zu Nebenkosten etc. Im Innenteil sind eine Mustercheckliste zum Kaufvertrag und ein Muster einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung enthalten. Die Broschüre wurde mehrmals in einer Gesamtstückzahl von ca. 10.000 Stück aufgelegt. Rege gesetzgeberische Tätigkeit verlangt nunmehr die Herstellung einer weiteren überarbeiteten Auflage.
Im Lauf der Jahre wurde eine Reihe von Sonderausgaben des SIR-Konkret hergestellt. Beispielsweise wurden die sondergesetzlichen Regelungen zum Sonderwohnhausgesetz und zum Sonder-Wohnbauförderungsgesetz in diesen Broschüren dargestellt.
Ein weiteres Medium sind die SIR-Infoblätter. Seit Beginn der Wohnberatungen wurde eine Reihe von diesen Informationsblättern zu den unterschiedlichsten Themen hergestellt. Derzeit sind SIR-Infoblätter zu folgenden Themen aufgelegt: Mietkauf im Rahmen des WGG, die Checkliste für Ihre Wohnungswahl, Konditionen zugeteilter Bauspardarlehen, Konditionen neuer Bauspardarlehen, Sonder-Wohnhaussanierung, Zuschlagspunkte für ökologische Maßnahmen. Vor kurzem wurde ein weiteres Infoblatt zum Thema „Eigenheimversicherungen“ fertig gestellt.
In den vergangenen zehn Jahren wurden eine Vielzahl weiterer Broschüren im Wohnbereich hergestellt, wie Dokumentationen zum Thema „Innovativer Wohnbau“, diverse aktualisierte Textausgaben zu Gesetzen und Verordnungen etc.
In die Bezirke
Zukünftig werden monatlich Wohnberatungen in den Bezirkshauptorten St. Johann, Tamsweg und Zell/See angeboten. Die Wohnberatungen finden immer am letzten Dienstag oder Mittwoch im Monat statt. Die Beratungen finden in den Bezirkshauptmannschaften statt (ausgenommen Jänner und Februar in Zell/See im Gemeindeamt). Beratungen finden aber nur gegen Voranmeldung statt (und nur wenn mindestens zwei Beratungstermine reserviert wurden).
Als besonderer Volltreffer haben sich auch die regelmäßig gut besuchten SIR-Informations-veranstaltungen anlässlich der zahlreichen Änderungen in den Bestimmungen der Salzburger Wohnbauförderung erwiesen: Die intensive Information der Mitarbeiter des Kreditsektors, der Bauträger und von Vertragsverfassern wirkt sich letztlich in gut vorbereiteten
Förderungsanträgen nicht nur positiv für die Kunden, sondern auch für die Förderungsstelle des Landes aus, der die Arbeit damit wesentlich erleichtert wird. i14-60
Quelle: Salzburger Landeskorrespondenz, 22.01.2004
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